Comment estimer coût global d'un prêt immobilier ?

Le coût total d’un emprunt immobilier ne dépend pas uniquement du taux d’intérêt associé à l’offre. Il existe beaucoup d’autres éléments qui font gonfler la facture pour ne citer que l’assurance emprunteur, le prix de la garantie financière ou encore les éventuels frais de dossier. Découvrez en détail les particularités de ces postes de dépense.

Le taux d’intérêt de l’emprunt

Quand on parle de taux d’emprunt, il est déjà nécessaire de savoir différencier le taux nominal et le TAEG. On entend par taux nominal le taux brut employé pour déterminer les intérêts dus à l’organisme prêteur. Cet indicateur est calqué sur les taux directeurs appliqués par la Banque Centrale Européenne (BCE) à laquelle la banque ajoute le coût de transformation du crédit, le coût des risques d’impayés et sa propre rémunération. Plus le taux normal est bas, plus le coût total du crédit diminue c’est pourquoi les emprunteurs s’acharnent à négocier des taux faibles au moment de souscrire à l’emprunt.

À noter qu’il existe deux types de taux nominal : taux fixe et taux variable. Comme son titre l’annonce, le taux fixe ne change pas tout au long de la vie du crédit. L’emprunteur sait exactement le montant des mensualités à payer chaque mois. En revanche, le taux variable est indexé sur des indices financiers et peut augmenter ou descendre en fonction des fluctuations du marché. Étant donné la baisse historique des taux d’intérêt ces dernières années, très peu de banques aujourd’hui proposent ce taux variable. Le TAEG ou Taux Annuel Effectif pour sa part permet de connaître le coût global de l’emprunt. Il inclut non seulement le taux nominal, mais aussi les frais de dossier, les frais de garantie, les assurances obligatoires ainsi que les frais de courtage.

Le coût de l’assurance emprunteur

Le prix de l’assurance emprunteur joue énormément sur le montant total d’un emprunt immobilier. Plus précisément, il peut représenter jusqu’à 30% du coût général du capital emprunté. Dans ces conditions, il s’avère plus que crucial de choisir le bon contrat afin d’obtenir des cotisations basses assorties de la meilleure protection. Au moment de leur rendez-vous avec le banquier, les emprunteurs se verront proposer les contrats d’assurance emprunteur de leur banque. Ces derniers sont avantageux dans la mesure où ils facilitent l’accès au crédit. Néanmoins, leur point positif s’arrête là puisqu’en plus de coûter cher, ils n’offrent pas forcément les garanties adaptées au profil du souscripteur. Dans ce contexte, il est préférable de s’orienter vers les contrats disponibles auprès des assureurs externes à la banque qui sont plus compétitifs en termes de prix et qui sont établis de manière sur mesure.

Le prix de la garantie financière

Pour se protéger d’une éventuelle défaillance de remboursement, la banque va exiger une garantie pouvant prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution. L’hypothèque lui permet de récupérer les fonds empruntés en cas de non-paiement en procédant à la saisie puis à la revente du bien immobilier. En général, le prix de cette garantie représente 2% du capital emprunté. À cela s’ajoutent plusieurs frais annexes dont les émoluments du notaire, les droits de timbre ou encore la taxe de publicité foncière. Avec la caution, un organisme de cautionnement spécialisé se porte garant de l’emprunteur qui lui a versé préalablement des cotisations. Si la créance n’est pas remboursée dans les règles, la banque a le droit d’exiger le paiement auprès de la caution. Cette garantie coûte entre 2 à 3% du montant emprunté.

Les frais de dossier d’un prêt immobilier

Le montant total d’un crédit immobilier va aussi dépendre des frais de dossier dont le coût relève des politiques commerciales de chaque organisme bancaire. En général, les frais sont définis en fonction du capital emprunté ou sont calculés de manière forfaitaire. Il est admis qu’ils représentent entre 500 à 1200 euros ou sont fixés entre 0,4 à 1% du coût total du crédit.