Combien puis-je emprunter pour un crédit immobilier ?

C’est la question cruciale que se posent beaucoup d’emprunteurs. Effectivement, la capacité d’emprunt détermine le type de bien immobilier qu’il est possible d’acquérir. Ainsi, avant de demander un crédit immobilier, il est important de faire le point sur ses revenus et ses charges pour savoir si l’emprunt ne risque pas de déséquilibrer le budget familial.

Calculer la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt correspond au montant qu’il est possible de solliciter auprès d’un établissement bancaire dans l’optique d’acquérir un bien immobilier sans provoquer des problèmes financiers. Elle constitue un élément clé de la capacité d’achat qui équivaut à la somme que l’emprunteur peut investir dans le projet. Cette capacité d’achat résulte de la combinaison entre la capacité d’emprunt, l’apport personnel, les allocations et aides en tout genre ainsi que les éventuels prêts aidés auxquels l’emprunteur est éligible. Il existe principalement deux éléments sur lesquels repose la capacité d’emprunt à savoir le taux d’endettement et le reste à vivre.

La question du taux d’endettement et du reste à vivre

Pour connaître la capacité d’emprunt, il est d’abord impératif de faire le point sur le taux d’endettement qui est déterminé en faisant le rapport entre les charges et les revenus. Parmi les revenus pris en compte par les banques, figurent les salaires et traitements, les bénéfices qu’ils soient agricoles, commerciaux ou industriels, les pensions de retraite, les revenus fonciers, les placements ainsi que les financements réguliers. Les charges quant à elles représentent les loyers, les mensualités de crédits en cours ainsi que les pensions alimentaires à verser. En calculant le taux d’endettement à partir de ces données, il faut que le pourcentage des revenus ne dépasse pas 33% des dépenses récurrentes.

Toutefois, tous les profils ne sont pas logés à la même enseigne. Si certains voient leur demande de crédit refusée avec un taux d’endettement de 30%, d’autres peuvent recevoir l’accord de la banque même si leur taux est de 40%. Cette notion de capacité d’endettement est indissociable du reste à vivre qui équivaut au montant à la disposition du ménage après le paiement de toutes ses charges. Pour une personne célibataire, il est idéalement de 600 à 1000 euros. Et pour un couple sans enfant, le reste à vivre devrait être de 750 à 1000 euros avec une majoration de 400 euros par enfant supplémentaire.

Pour avoir une meilleure idée de sa capacité d’emprunt, rien de mieux que d’effectuer une petite simulation. Prenons l’exemple d’un couple souhaitant emprunter 100 000 euros pour une période de 10 ans. S’il gagne 2499 euros par mois, il peut se permettre de payer une mensualité de 833 euros. Et s’il touche 6 249 euros et qu’il désire emprunter 250 000 euros toujours sur 10 ans, leur mensualité peut atteindre 2 083 euros. Pour un prêt de 20 ans, un emprunteur touchant 3 750 euros et voulant emprunter 300 000 euros devra verser chaque mois 1250 euros au titre de son crédit.

Augmenter la capacité d’emprunt avec un rachat de crédit

Les personnes qui veulent augmenter leur capacité d’emprunt pour pouvoir obtenir un montant plus élevé auprès de la banque peuvent envisager de réaliser un rachat de crédit. Cette opération consiste à réunir en un seul prêt unique tous les prêts en cours et même les dettes personnelles ou fiscales. Elle a pour avantage de réduire considérablement le montant des mensualités afin d’augmenter la capacité d’emprunt. Il est admis que la baisse peut atteindre les 60% dans certains cas. De quoi s’offrir la possibilité de concrétiser un nouveau projet sans éviter de tomber dans une situation de surendettement. L’impact du rachat du crédit est encore plus important lorsque les anciens prêts souscrits ont été assortis de taux d’intérêt très élevés.